전월세 신고제와 임대차 계약: 전셋집과 월셋집의 확정일자와 대항력 문제

전월세 신고제와 임대차 계약에 대해서 사연을 통해 알아보겠습니다.
지방 아파트에 전세집에서 거주중입니다. 서울에서의 일 때문에 추가로 월세 계약을 맺었는데 전월세 신고제 때문에 월세 계약에 대해 임대차 신고를 해야 한다는 점이 걱정된다는 사연의 글입니다. 이번 글에서는 월세 계약에 대한 임대차 신고가 기존 전셋집의 확정일자와 대항력에 어떤 영향을 미치는지 알아보겠습니다.
 

전월세 신고제와 임대차 계약

전월세 신고제란?

전월세 신고제는 보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 초과하는 임대차 계약을 체결할 경우, 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대료, 임대 기간 등 주요 계약 내용을 신고해야 하는 제도입니다. 2021년 6월부터 수도권과 광역시, 세종시를 포함한 지역에서 시행되고 있으며, 이를 지키지 않으면 과태료가 부과될 예정입니다. 다만, 과태료 부과는 2024년 5월까지 유예되어 신고하지 않아도 불이익은 없습니다.

확정일자와 대항력

세입자가 임대차 신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여됩니다. 확정일자는 임대차 계약서를 법적으로 인정해 주는 날짜로, 보증금을 보호하기 위해 중요합니다. 집주인이 보증금을 받은 후 은행 대출을 받고 집에 근저당을 설정하면, 집이 경매로 넘어갔을 때 은행보다 먼저 보증금을 받을 권리를 주장해야 하기 때문입니다.
예를 들어, 임대차 계약을 체결하고 이사도 완료하며 보증금도 모두 지급했는데, 집주인이 보증금을 받은 후 은행에서 대출을 받아 그 집에 근저당을 설정했다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 누가 먼저 보증금을 받을지 순서를 따지게 됩니다. 부동산에 대한 권리는 등기부 등본에 날짜별로 순서가 표시되지만, 임대차 계약은 부동산에 대한 권리가 아니므로 돈을 주고받은 대가로 집을 빌려 쓰기로 한 약속이 등기상에 표시되지 않습니다. 그래서 이런 문제가 생길 경우 누가 먼저인지 확인하려면 확정일자를 통해 순서를 따지게 됩니다.

따라서, 계약을 한참 전에 체결했다고 하더라도 확정일자를 은행 대출 날짜보다 늦게 받으면 순서가 뒤로 밀리게 됩니다. 임대차 신고를 하면 확정일자를 따로 받지 않아도 신고와 동시에 확정일자가 부여됩니다. 이는 단순히 해당 임대차 계약서가 유효하다는 날짜를 공식적으로 증명해 준다는 의미입니다. 그러니 임대차 신고를 해서 확정일자가 자동으로 부여되더라도 현재 거주하고 계신 전셋집에는 아무런 영향이 없습니다. 전세보증금을 돌려받는 데 지장이 생기지 않으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.

월셋집 임대차 신고와 기존 전셋집의 영향

월셋집에 대한 임대차 신고로 자동 부여되는 확정일자는 기존 전셋집의 확정일자와 대항력에 영향을 미치지 않습니다. 전셋집의 확정일자와 대항력은 변동 없이 유지됩니다. 따라서 전셋집의 전세보증금을 돌려받는 데 문제가 발생하지 않습니다.

하지만, 월셋집으로 전입신고를 하지 않으시면 그 월셋집에 대한 대항력과 우선변제권은 확보할 수 없습니다. 보증금이 적은 월세의 경우 확정일자를 받지 않는 경우가 많습니다. 소액 임차보증금 최우선 변제 제도에 따르면, 보증금이 일정 금액 이하일 경우 다른 권리보다 우선해서 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 집주인이 집을 담보로 대출을 받은 이후 그 집에 세를 들여 살더라도 소액 임차보증금에 해당되면 세입자의 보증금을 먼저 돌려주고, 다음으로 은행이 대출금을 회수하게 됩니다.

월셋집의 대항력과 우선변제권

월셋집에 전입신고를 하지 않으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 없습니다. 소액 임차보증금 최우선 변제 제도에 따르면, 보증금이 일정 금액 이하일 경우 다른 권리보다 우선해서 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 이를 위해서는 주택의 인도와 전입신고가 완료되어야 합니다.

세입자는 반드시 경매 신청 등기 전까지 주택의 인도와 전입신고를 완료해야 합니다. 즉, 경매로 넘어가기 전까지 그 집을 실제로 점유하고 전입신고를 완료해야 합니다. 지금 사용자님의 경우 전셋집의 대항력과 우선변제권을 지키기 위해 전셋집에 전입신고를 유지해야 합니다. 그렇지 않으면 월셋집은 대항력에서 다소 불리한 상황에 놓일 수 있습니다. 전세에 비해 월세는 문제가 생기는 경우가 적지만, 만약 걱정된다면 월셋집 집주인의 동의를 얻어 임차권 등기를 해두는 것이 안전합니다.

결론적으로 정리

기존 전셋집의 전입신고를 유지하면서 월셋집을 이용하는 경우, 전셋집의 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 월셋집의 대항력을 확보하려면 집주인의 동의를 얻어 임차권 등기를 하는 것이 안전합니다.